월세계약사기,
가짜 집주인에게 보증금을 보냈다면 돌려받을 수 있을까?

월세 계약은 전세보다 보증금 규모가 작다는 이유로 비교적 안전하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 계약 상대방이 실제 소유자가 아니거나 임대할 권한이 없는 사람이었다면 계약금과 보증금 자체를 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

특히 임대인 신분을 속이거나 동일한 주택을 여러 사람에게 중복으로 임대하고 보증금을 받았다면 단순한 임대차 분쟁을 넘어 형사상 사기죄가 문제될 수 있습니다.

월세계약사기에서는 계약이 깨졌다는 결과보다 계약 당시 상대방이 무엇을 속였고, 그 말을 믿고 임차인이 어떤 돈을 지급했는지를 확인하는 것이 중요합니다.

자주 발생하는 유형

월세계약사기는 어떤 방식으로 발생할까요?

사기죄가 문제되는 경우

집주인이 아닌데 집주인이라고 속였다면?

계약 상대방이 실제 소유자가 아니면서 자신이 집주인인 것처럼 신분을 속이고 이를 믿은 임차인에게 계약금이나 보증금을 지급하게 했다면 사기죄 여부를 검토할 수 있습니다.

이 경우 단순히 계약서에 누구의 이름이 적혀 있는지만 보는 것이 아니라 소유자라고 믿게 만든 말과 자료, 실제 송금 경위까지 함께 확인해야 합니다.

계약서까지 작성했는데도 사기일 수 있을까요?

계약서를 작성했다는 사실 자체만으로 정상적인 계약이었다고 단정할 수는 없습니다.

처음부터 정상적으로 주택을 임대해줄 의사나 권한이 없으면서 계약서 형식만 갖춘 뒤 보증금을 받았다면 계약서 작성 자체가 피해자를 안심시키기 위한 과정이 될 수도 있습니다.

보증금을 돌려주지 않는다고 모두 월세계약사기일까요?

그렇지는 않습니다.

정상적으로 월세계약을 체결해 임차인이 실제 거주했고 계약 종료 후 경제적 사정 때문에 보증금을 반환하지 못한 경우라면 민사상 채무불이행 문제와 형사상 사기죄를 구분해야 합니다.

대법원도 실제 임대차계약이 체결되고 임차인이 주택을 사용한 사안에서 단순히 이후 보증금 반환을 거부했다는 사실만으로 계약 당시부터 보증금을 편취할 의사가 있었다고 볼 수 없다고 판단한 사례가 있습니다.

따라서 사기 여부는 계약 종료 시점보다 계약금을 받을 당시의 의사와 상황을 중심으로 살펴봐야 합니다.

대리계약

“집주인 대신 계약하러 왔다”는 사람과 계약해도 될까요?

소유자 본인이 아닌 대리인과 임대차계약을 체결하는 것 자체가 항상 문제되는 것은 아닙니다.

다만 실제 소유자로부터 적법한 대리권을 받은 사람인지와 위임의 범위에 임대차계약 체결 및 보증금 수령 권한이 포함돼 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

집주인 계좌가 아닌 다른 사람 계좌로 돈을 보냈다면?

계좌명의가 소유자와 다르다는 사실 하나만으로 바로 사기라고 단정할 수는 없습니다.

그러나 임대인이 아닌 제3자 명의 계좌로 보증금을 보내라고 요구했다면 그 사람이 돈을 받을 권한이 있는지 확인해야 합니다.

특히 계약 상대방, 등기상 소유자, 보증금 수령 계좌의 명의가 모두 다르다면 각 사람의 관계를 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.

같은 방을 여러 명에게 월세로 계약했다면?

이미 다른 사람에게 임대해 정상적인 입주가 불가능한 사실을 알면서도 이를 숨긴 채 다시 임대차계약을 체결하고 계약금이나 보증금을 받았다면 사기죄 성립 여부를 검토할 수 있습니다.

특히 동일한 방이나 주택을 짧은 기간 동안 여러 사람에게 반복적으로 계약하고 각각 보증금을 받은 정황이 있다면 정상적인 계약분쟁과는 성격이 달라질 수 있습니다.

근저당이나 기존 임차인이 있다는 말을 듣지 못했다면 모두 사기일까요?

등기상 권리관계가 존재한다는 사실만으로 임대차계약이 곧바로 사기가 되는 것은 아닙니다.

다만 임차인이 계약 여부를 결정하는 데 중요한 사실을 임대인이나 관련자가 알고도 의도적으로 허위 설명하거나 숨겼고, 그로 인해 보증금 지급으로 이어졌다면 기망행위 여부가 문제될 수 있습니다.

어떤 사실을 반드시 알려야 했는지와 실제로 어떤 설명을 들었는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

계약 전 확인

월세계약 전에는 등기사항증명서를 먼저 확인합니다

등기사항증명서를 통해 현재 소유자가 누구인지와 주택에 설정된 저당권 등 주요 권리관계를 확인할 수 있습니다.

공인중개사를 통해 계약하는 경우 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 합니다.

공인중개사가 소개한 집이면 무조건 안전할까요?

중개사무소를 통해 계약했다는 사실만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

다만 현행 공인중개사법상 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태와 권리관계 등을 성실하고 정확하게 확인·설명하고 그 근거자료를 제시해야 합니다.

따라서 분쟁이 발생했다면 당시 중개대상물 확인·설명서에 무엇이 기재돼 있었고 등기사항증명서나 관련 자료를 어떻게 설명받았는지도 확인할 필요가 있습니다.

월세 보증금이 적어도 사기죄로 신고할 수 있을까요?

피해금액이 적다는 이유만으로 사기죄 성립이 배제되는 것은 아닙니다.

계약금이나 보증금이 수십만원 또는 수백만원이라도 처음부터 상대방을 속여 금품을 받았다면 사기죄 여부를 검토할 수 있습니다.

다만 실제 처분이나 형량에서는 피해액과 범행 횟수, 피해자 수, 피해회복 여부 등 구체적인 사정이 함께 고려될 수 있습니다.

계약 후 바로 입주했다면 사기는 아닌 걸까요?

실제 입주했다는 사실은 계약 당시 정상적인 임대 의사가 있었는지를 판단할 때 고려할 수 있는 사정입니다.

하지만 일정 기간 거주하게 해준 뒤 다른 방식으로 보증금을 편취하는 구조였다면 입주 사실만으로 사기 가능성이 항상 배제되는 것은 아닙니다.

결국 계약 당시의 재산상태와 임대 권한, 임대인이 한 설명, 이후의 행동을 전체적으로 살펴봐야 합니다.

보증금 보호

입주했다면 전입신고를 미루지 않는 것이 중요합니다

현행 주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.

따라서 실제 월세계약을 체결해 입주했다면 전입신고 등 보증금 보호를 위한 절차를 확인할 필요가 있습니다.

기존 세입자의 보증금도 확인할 방법이 있을까요?

임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등에 관한 정보 제공을 요청할 수 있습니다.

특히 다가구주택처럼 여러 임차인의 보증금이 함께 존재할 수 있는 주택이라면 계약 전에 권리관계와 기존 임대차 상황을 확인하는 것이 중요합니다.

월세라고 하더라도 보증금이 있다면 반환 가능성을 판단하기 위한 확인 절차를 가볍게 보면 안 됩니다.

이미 월세계약사기를 당했다면 무엇부터 보존해야 할까요?

임대인이나 중개인에게 항의하는 과정에서 게시글이나 메시지가 삭제될 수 있으므로 현재 확보할 수 있는 자료부터 보존하는 것이 좋습니다.

다른 피해자가 있는지도 확인해볼 필요가 있습니다

같은 임대인이 동일하거나 여러 주택을 이용해 비슷한 방식으로 반복적으로 계약을 체결했다면 처음부터 정상적인 임대차보다 보증금 편취를 목적으로 했는지를 판단하는 중요한 정황이 될 수 있습니다.

특히 같은 계좌와 연락처를 사용하거나 동일한 설명으로 계약금을 받은 피해자가 다수 확인된다면 각 피해사건의 거래방식을 비교할 필요가 있습니다.

다만 인터넷상의 주장만으로 다른 피해가 있다고 단정하기보다 실제 계약·송금자료를 기준으로 사실관계를 확인해야 합니다.

피해금 회수

형사고소하면 보증금도 바로 돌려받을 수 있을까요?

형사상 사기죄가 인정되는 것과 실제 계약금·보증금을 돌려받는 것은 구별해서 봐야 합니다.

피의자가 돈을 이미 다른 곳으로 이동하거나 소비했다면 형사고소가 진행되더라도 피해금이 자동 반환되는 것은 아닙니다.

월세계약사기는 계약 전후 과정을 시간순으로 정리합니다

월세계약사기에서 많이 묻는 질문

월세계약사기 피해 대응

보증금을 돌려받지 못했다는 결과보다 계약 당시 무엇을 속였는지가 중요합니다

월세계약사기는 임대인 사칭이나 무권한 대리계약, 중복 임대 등 여러 형태로 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 계약이 이행되지 않았다는 결과만으로 사기죄 여부를 판단해서는 안 됩니다.

계약 당시 상대방이 자신과 주택의 소유관계, 임대 권한이나 입주 가능성 등에 대해 어떤 설명을 했고 그 말을 믿어 피해자가 계약금과 보증금을 지급했는지 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

법무법인 오현 경제범죄사건대응TF팀은 임대차계약서와 매물 광고, 등기자료, 메신저·통화내용, 송금내역 및 중복계약 정황 등을 토대로 월세계약사기의 기망행위와 편취 의도, 피해금 회수를 위한 대응 방향을 검토합니다.

사기가 의심된다면 상대방과의 대화를 삭제하지 말고 계약 당시의 등기자료와 매물 광고, 송금계좌 및 중개 관련 서류를 함께 확보해두는 것이 중요합니다.